Với Thông tư 03, những tranh chấp giữa cư dân  chung cư và chủ đầu tư sẽ được giảm thiểu

(ĐTCK) Thông tư 03 có hiệu lực từ ngày 8/4/2014 quy định diện tích căn hộ chung cư chỉ có một cách tính thông thủy, thay vì cả phương án tim tường. Đồng thời, băn khoăn của người dân về khả năng trong cùng một khu chung cư sẽ tồn tại hai cách tính phí dịch vụ khác nhau cũng đã được cơ quan quản lý giải tỏa.


Thống nhất 1 cách tính diện tích căn hộ

Kể từ ngày 8/4/2014, Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực, cách tính diện tích căn hộ chung cư đã được thay đổi theo hướng đảm bảo công bằng, chính xác và dễ hiểu hơn cho người dân. Cụ thể, theo quy định trước đây (Khoản 2, Điều 21, Thông tư 16), diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo 2 cách, hoặc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, mặc dù Thông tư 16 đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ, nhưng trên thực tế, nhiều dự án đã chọn cách tính từ tim tường bao với những thông tin không rõ ràng, khiến nhiều khách hàng bức xúc khi cảm thấy mình nhận được căn hộ bị thiếu diện tích sử dụng do phải gánh chịu cả phần diện tích tường bao, cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.

Chính vì vậy, theo ông Nam, tại Thông tư 03/2014/TT-BXD vừa được ban hành, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua. Diện tích này bao gồm cả phần tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Ông Nam nhấn mạnh, Bộ Xây dựng cũng ban hành kèm theo Thông tư số 03 bản hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ, thay thế mẫu hợp đồng quy định tại Phụ lục số 16 ban hành kèm theo Thông tư 16/2010/TT-BXD.

“Kể từ ngày Thông tư 03 có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo thông tư này thì hợp đồng không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành, việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết”, ông Nam nói.

Hồi tố để tính phí dịch vụ chung cư

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu, chủ đầu tư Dự án khu chung cư Nam Đô Complex (Hoàng Mai) cho biết, hiện Công ty đã tạm thời dừng bán hàng để xem xét liệu có điều chỉnh giá hay không khi diện tích căn hộ được tính theo phương án mới. Trả lời câu hỏi sẽ áp dụng cách tính diện tích nào để tính phí dịch vụ, ông Dũng cho biết, lãnh đạo Công ty dự kiến dùng diện tích thông thủy theo Thông tư 03 để tính phí dịch vụ.

“Những khách hàng ký hợp đồng trước ngày Thông tư 03 có hiệu lực sẽ được tính mức phí theo thông thủy tương tự như khách hàng ký hợp đồng sau ngày này”, ông Dũng khẳng định.

Câu chuyện DN chờ chính sách như trên không phải là cá biệt mà đang diễn ra ở nhiều dự án. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc tính giá căn hộ theo cách nào cũng không quá quan trọng, song rắc rối có thể sẽ phát sinh đối với các dự án đang bán dở dang, bởi sẽ có hai loại hợp đồng, một loại ký trước ngày 8/4/2014 theo cách tính diện tích tim tường và một loại hợp đồng ký sau ngày 8/4 theo thông thủy, nên cách tính phí dịch vụ cho cư dân sẽ phức tạp hơn. Nếu tính theo một đơn giá sẽ thiệt thòi cho những căn hộ tính theo tim tường, tranh chấp rất có thể sẽ phát sinh từ đây.

Để giải quyết triệt để tranh chấp có thể phát sinh khi triển khai thực hiện Thông tư 03, ông Nam cho biết, Bộ Xây dựng đã ký ban hành thông tư hướng dẫn cách tính phí dịch vụ tại chung cư.

“Thông tư này sẽ quy định thống nhất cách tính phí dịch vụ căn hộ chung cư trên diện tích thông thủy theo Thông tư 03. Đặc biệt, Thông tư cũng quy định các hợp đồng ký trước ngày Thông tư 03 có hiệu lực mà diện tích căn hộ tính theo tim tường thì bắt buộc phải tính lại theo thông thủy để làm căn cứ tính phí dịch vụ”, ông Nam nhấn mạnh.